相続財産に不動産が含まれる場合の相続税の算出方法について

💡相続財産に不動産が含まれる場合の相続税の算出方法について

🏠 不動産がある場合の相続税計算の流れ

① 不動産の評価額を算出

不動産の評価は、相続税評価額（≠時価）で行います。

📌 土地の評価方法

• 路線価方式：市街地などで路線価（国税庁が毎年公表）が定められている場所
  →「路線価 × 奥行補正率 × 地積」
• 倍率方式：路線価が設定されていない地域
  →「固定資産税評価額 × 評価倍率」

📌 建物の評価方法

• 固定資産税評価額（市区町村が課税のために算出した金額）を使用

② 相続財産の総額を計算

• 評価した不動産額 + 預金・株式などの金融資産 + その他の財産
• ※債務（借金や未払い税金）や葬式費用などは控除可能

③ 相続税の基礎控除を適用

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

④ 課税遺産総額を算出

課税遺産総額 ＝ 相続財産の総額 － 基礎控除額

⑤ 各法定相続人ごとの仮の相続税額を計算

法定相続分に従って「課税遺産総額」を分割し、累進税率に応じて税額を計算します。

✅ 相続税の速算表【相続開始日が平成27年1月1日以後の場合】（2025年現在）

課税価格（取得額）	税率	控除額
1,000万円以下	10%	なし
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

 

⑥ 実際の取得割合で按分して納税額を算出

💡 注意すべきポイント

• 小規模宅地等の特例を使えば、一定要件で土地評価額が最大80％減額されます。
• 不動産は現金化しづらいため、納税資金の準備が重要（→物納や延納の検討も）。
• 共有相続になると不動産の利用・管理でトラブルになることも。

🧮 簡単な計算例

• 相続人：配偶者と子1人
• 自宅（土地建物）評価額：4,000万円
• 預金：1,000万円
• 基礎控除：3,000万円 + 600万円 × 2人 ＝ 4,200万円

相続財産：
5,000万円 － 基礎控除4,200万円 ＝ 課税遺産総額800万円

→ 法定相続分に応じて分け、それぞれ税率により課税